Nos prestations
RÉDACTION D’ACTES
PROCÉDURE D’EXPROPRIATION
BIENS VACANTS SANS MAÎTRE
ESPACES NATURELS SENSIBLES
VOIRIE COMMUNALE : CLASSEMENT DANS LE DOMAINE PUBLIC
TRANSFERT DE PATRIMOINE
CLôTURE DE ZAC : RETROCESSION DES ESPACES COMMUNS OU EQUIPEMENTS PUBLICS
RÉDACTION D’ACTES
Assistance Foncière, c’est une expertise reconnue de plus de 25 ans. Nous assurons l’intégralité de la prestation : de la recherches des titulaires de droits réels immobiliers, à la rédaction et signature (par navette postale) des actes et enfin l’accomplissement des formalités de publicité foncière.
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Adoptées à partir de 1982, les “lois Defferre” instaurent une nouvelle articulation des pouvoirs entre l’État, les régions, les départements et les communes. Avant cette grande réforme, l’ensemble des actes portant mutation ou constitution de droits réels immobiliers passé par les collectivités locales étaient authentifiés par les Préfets.
Codifié depuis à l’article L 1311-13 du Code général des collectivités territoriale et L 1212-1 de Code général de la propriété des personnes publiques, l’authentification de ces actes est dévolue aux chefs des exécutifs locaux (Maires, Président de Conseils Départementaux ou Régionaux, de Métropoles, de Communautés d’Agglomération ou de Communes, de Syndicats, ….).
La rédaction d’actes administratifs peut être utilisée pour tout type d’opération, y compris sous déclaration d’utilité publique : acquisition au profit de la collectivité ou vente par elle, échange avec ou sans soulte, constitution de servitude ou d’emphytéose, bail rural, classement de voies dans le DP, transfert de patrimoine, ….
Chaque année, nous rédigeons plus de 120 actes administratifs. N’hésitez-pas à faire appel ou nos services, nous travaillons principalement sur devis/bon de commande.
PROCÉDURE D’EXPROPRIATION
Depuis sa création en 1996, Assistance Foncière a assuré le suivi de plus de cinquante procédures d’expropriation allant du dossier parcellaire jusqu’à la fixation judiciaire, tant en milieu rural qu’en milieu urbain. Nous maîtrisons tous les rouages de cette procédure.
Aujourd’hui, grâce au partenariat que nous avons noué avec le cabinet Urbanae Conseil-Expertises-Formation, spécialisé dans la constitution des dossiers de DUP/parcellaire, nous sommes en mesure de vous proposer une assistance complète.
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L’expropriation se définit, traditionnellement, comme la procédure par laquelle une personne morale de droit public impose à un propriétaire la cession d’un bien immobilier ou un droit réel immobilier dans un but d’utilité publique, moyennant une juste et préalable indemnité. L’expropriation permet à l’Etat d’assurer la prééminence de l’intérêt général sur l’intérêt particulier du propriétaire du bien convoité.
La notion d’utilité publique donne au projet une légitimité supposée justifier la cession forcée des biens visés. Cette utilité publique se présente comme préexistant au déclenchement de la procédure d’expropriation.
La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique s’articule en deux phases :
La phase administrative est conduite par le Préfet du Département du ressort des biens à exproprier. L’expropriant doit tout d’abord établir un dossier de DUP (Déclaration d’Utilité Publique) qui présente l’objectif de l’opération, les études menées, son coût, son périmètre, qui sera soumis à enquête publique préalable à la DUP. Il établit également un dossier d’enquête parcellaire pour identifier les propriétaires, titulaires de droits réels et différents ayants -droits des biens immobiliers concernés par la procédure. Ce dossier sera également soumis à une enquête dite « parcellaire ».
La phase judiciaire devant le Juge de l’expropriation près le Tribunal Judiciaire compétent est engagée à l’issue de la phase administrative. Le juge prononce tout d’abord le transfert de propriété (sauf en cas d’accord amiable) par ordonnance, au regard du dossier qui lui a été transmis et après avoir vérifié que les formalités propres à la phase administrative ont été respectées.
À défaut d’accord amiable, il appartient ensuite au juge de l’expropriation de fixer les indemnités dues aux expropriés.
BIENS VACANTS SANS MAÎTRE
Assistance Foncière a conduit ces procédures pour un nombre relativement important de communes en Ile de France, mais également pour deux Réserves Naturelles (le Vexin Français dans le Val d’Oise/les Yvelines et La Bassée en Seine et Marne).
Une fois la procédure retenue, nous nous chargeons de l’intégralité des missions et nous rédigeons, in fine, un acte administratif d’appréhension que nous ferons signer par le Maire. Cet acte sera par la suite publié par nos soins au Service de Publicité Foncière compétent afin que la Commune soit pleinement propriétaire.
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Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la Différenciation, la Décentralisation, la Déconcentration, dite loi « 3DS », il n’existe plus que deux catégories de biens vacants et sans maître régies par le Code général de la Propriété des Personnes Publiques (CG3P) :
- Les biens immobiliers faisant partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté (aliéna 1° de l’article L 1123-1 du CG3P).
- Les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, n’ayant pas de propriétaire connu pour lesquels depuis plus de trois ans la taxe foncière sur les propriétés bâties n’a pas été acquittée (ou non mise en recouvrement) ou a été acquittée par un tiers (aliéna 2° de l’article L 1123-1 du CG3P).
Le Maire, sous couvert de son conseil municipal, est désormais le seul à pouvoir engager cette procédure.
L’acquisition selon l’alinéa 1° est une acquisition de plein droit, c’est-à-dire qu’après vérification au Cadastre ainsi qu’au Service de la Publicité Foncière compétent, le conseil municipal peut se prononcer pour appréhender les biens dépendant d’une succession non réglée depuis plus de trente ans.
L’acquisition selon l’alinéa 2° requiert une procédure plus longue, de l’ordre d’un an. Elle détaillée à l’article L 1123-3 du CG3P et doit faire l’objet en premier lieu d’un avis de la Commission Communale des Impôts Directs (CCID) qui doit se réunir chaque année (en règle générale en février/mars).
ESPACES NATURELS SENSIBLES
Les ENS peuvent être acquis à l’amiable, par préemption et même par voie d’expropriation.
Leur acquisition par acte de vente en la forme administrative est fréquente, les prix de vente étant généralement assez bas compte tenu de la valeur des biens.
Prestataire de trois Conseils départementaux (Val d’Oise, Seine-et-Marne et Essonne), Assistance Foncière rédige régulièrement des actes d’acquisition d’ENS. Il le fait également pour le compte de Communes auxquels ces espaces ont été délégués et également pour des Réserves Naturelles.
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Les Espaces Naturels Sensibles, dits ENS, sont des sites situés en milieux littoraux, humides ou forestiers, remarquables par leur diversité biologique. Ils sont, par nature, fragiles, rares ou menacés.
Créés par les départements, ils visent à préserver la qualité des sites et des paysages et à sauvegarder des habitats naturels. Ils peuvent dans une certaine mesure être délégués aux Communes, notamment lors de la phase d’acquisition.
TRANSFERT DE PATRIMOINE
Assistance Foncière apporte son expertise au nouvel édifice territorial. Depuis une douzaine d’année, le cabinet a rédigé maints actes de transfert de patrimoine pour le compte de deux communautés d’agglomération (Roissy Pays de France et Pays de Fontainebleau), pour plusieurs Syndicats intercommunaux qui ont changés de statuts ainsi que, tout dernièrement, pour la Métropole Aix Marseille Provence.
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Depuis la loi nᵒ 2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles, dite « loi MAPAM » ou « loi MAPTAM » et la loi nᵒ 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République, plus connue sous son acronyme loi NOTRe, les compétences des collectivités territoriales ont été redéfinies et clarifiées.
La loi MAPTAM crée un nouveau statut pour les métropoles afin de permettre aux agglomérations de plus de 400 000 habitants d’exercer pleinement leur rôle en matière de développement économique, d’innovation, de transition énergétique et de politique de la ville.
La loi NOTRe rend obligatoire le rattachement des communes à un ensemble intercommunal. Elle entraîne une révision des schémas départementaux de coopération intercommunale vers des EPCI de plus en plus grands. Les fusions d’EPCI se multiplient. La loi NOTRe vise d’une manière générale à renforcer les intercommunalités qui passent, pour la plupart, de 5 000 à 15 000 habitants et sont organisées autour de bassins de vie.
Ces regroupements et/ou création de nouveaux EPCI engendrent des transferts de patrimoine immobilier qu’il convient de formaliser afin que la collectivité bénéficiaire en soit pleinement propriétaire.
VOIERIE COMMUNALE : CLASSEMENT DANS LE DOMAINE PUBLIC
Que ce soit dans des ensembles d’habitations (lotissements, copropriétés horizontales) dont les voies sont privées ou de voies publiques dont l’alignement, l’élargissement ou le redressement n’ont jamais été régularisés, il existe une solution à vos problèmes de domanialité privé/publique.
Fort d’une longue expérience dans ce domaine, Assistance Foncière est à même de vous conseiller quelle procédure mettre en œuvre et de la réaliser pour le compte de votre collectivité.
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En ce qui concerne les ensembles d’habitation, une enquête publique préalable est requise sur le fondement de l’article L 318-3 du Code de l’urbanisme. Après la clôture de l’enquête, la décision est prise par délibération du conseil municipal. Si un propriétaire intéressé a fait connaître son opposition, elle est prise par arrêté du représentant de l’Etat dans le département, à la demande de la commune.
En ce qui concerne les autres aspects de la voirie communale (alignement, ouverture, redressement ou élargissement), les délibérations concernant le classement ou le déclassement sont dispensées d’enquête publique préalable sauf lorsque l’opération envisagée a pour conséquence de porter atteinte aux fonctions de desserte ou de circulation assurées par la voie selon l’article L 141-3 du Code de la voirie routière.
CLôTURE DE ZAC : RETROCESSION DES ESPACES COMMUNS OU EQUIPEMENTS PUBLICS
Les opérations d’aménagement, lotissement, permis groupés, sont générateurs d’espaces communs et d’équipements qui peuvent être transférés à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent.
Depuis une quinzaine d’année, Assistance Foncière s’est spécialisée dans la rédaction de ce type d’acte, notamment pour le compte de Grand Paris Aménagement (ex AFTRP), de l’EPA de la Ville Nouvelle de Sénart et de la Communauté d’Agglomération Roissy Pays de France.
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Dans le cas où l’aménageur souhaite rétrocéder les voies et espaces communs et autres équipements publics à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale compétent, il justifie, au moment du dépôt de la demande d’autorisation, de la conclusion avec l’organisme compétent d’une convention prévoyant le transfert dans le domaine de ce dernier de la totalité des voies, espaces communs et équipements publics une fois les travaux achevés.
Les espaces communs sont rétrocédés à l’euro symbolique puisqu’il s’agit d’un transfert de charge. Il en est de même des équipement publics (écoles, gymnase,…). A plus d’un titre, l’acte en la forme administrative permet de minimiser le coût du transfert par rapport à un acte notarié, notamment lorsque la valeur des équipements publics est élevée.